如何判斷一個城市的房子能不能買，有沒有投資的潛力？
 
短期看金融，中期看土地，長期看人口！
 
有人口的地方就有房地產，人口紅利在房產投資中扮演著至關重要的作用。

 
“人口紅利”指的是一個國家總人口中勞動適齡人口比重上升，保證了經濟增長中的勞動力需求，對經濟發展十分有利的黃金時期，使整個國家的經濟呈現高儲蓄、高投資和高增長的局面。
 
過去30年，由於中國勞動年齡人口比重呈上升趨勢，勞動力轉移帶來生產率的提高，保證了中國10%左右的經濟增長速度，“十一五”期間的經濟增長率達到11.2%。簡而言之，這就是我們享受到的人口紅利。

對於房地產行業，人口年齡結構變化的影響有：
1、新房市場增長的主要推動力來自於置業人口增長，但會隨著貨幣因素強化，人口結構及經濟基礎好的市場擁有更好的韌性；
2、人口越“年輕”，購房加杠杆空間越大；
3、置業人口拐點不一定對應房價拐點，但統計大週期中大多數經濟體撫養比和房價呈現強負相關，隨著人口步入老齡化，房價將告別高增長時代
 
所以那些能留住和吸引更多、更高素質年輕人口的地區或國家，或者是本身人口結構足夠年輕化、後備人口較多的地區或國家，無疑會在未來的經濟發展和投資中佔據先機。
 
菲律賓，就是這樣一個極具人口發展潛力的國家。
 
菲律賓現有人口1.05億，其中65歲以上老人僅占4.9%，勞動適齡人口（指15歲-65歲）占63.9%。
 
菲律賓平均年齡23.5歲，是一個很年輕的國家。人口年齡結構是完美的金字塔，出生率高，為經濟發展提供持續動力，人口紅利巨大。預計到2050年人口結構依然是增長型的，人口紅利至少能釋放30年。

 
也就是說，當中國和西方國家面臨人口老齡化問題時，菲律賓卻擁有63.9%的勞動人口，這些人口無疑都是經濟可持續發展的核心力量。
 
在15至65歲的就業人口中，菲律賓未來每年增長近2%，而中日韓都在下降。

 
大量的年輕人除了帶來勞動力，也是最強大的消費市場，未來對住房的需求非常旺盛。
 
菲律賓大馬尼拉，面積638平方千米，相當於北京的1/25，卻有著約2400萬人口，人口密度達到驚人的38000人/平方公里。
 
到2050年，大馬尼拉預計將擁有至少3500萬常駐人口，從長遠看，這種巨大的人口增長，幾乎不可避免地推高房價的飛漲。
 
而今，菲律賓馬尼拉已然成為海外投資者的置業首選，不僅僅是由於巨大的人口紅利魅力，更是因為馬尼拉所呈現的安全可靠的未來投資方向!
 
馬尼拉是菲律賓的政治、經濟、文化、教育中心，也是全世界最具國際化、最多元化的城市之一，被人們稱為“亞洲的紐約”。

 
全球最著名的城市評級機構之一，GaWC在2018年底發佈了2018世界城市名冊，GaWC以其獨特視角對城市進行Alpha，Beta，Gamma，Sufficiency（+/-）劃分，
以表明城市在全球化經濟中的位置及融入度。其中馬尼拉評級為Alpha-，和深圳同級。
 
未來馬尼拉的房屋入住率穩定在近90%的水準，核心區域入住率達到95%，比國內很多城市的入住率都要高。

 
隨著中菲全面戰略合作關係開展、大建特建政策不斷推行，菲律賓經濟持續向好，相信馬尼拉未來房產會有更大的漲幅空間。
 

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