根据房地产代理和咨询公司莱坊国际近期发布的全球城市住宅价格指数(Global Residential Cities)显示，2020年第一季度，菲律宾首都马尼拉的房价同比一年前上涨22%，涨幅全球第一。这也是马尼拉连续两个季度位居该排行榜的榜首。

该指数利用政府统计数据或央行数据追踪全球150个城市的住宅价格走势，全部150个城市的平均涨幅为4.3%。

马尼拉的房价涨幅，与第二名的布达佩斯拉开了6个百分点的差距。与之相比，国内排名最高的西安，房价涨幅仅是马尼拉的一半。

而根据菲律宾中央银行（BSP）发布的2020第一季度住宅房地产价格指数（RREPI）显示，菲律宾国家首都地区住宅（含公寓、别墅等）房价涨幅为18.3%，已连续第三季度保持两位数增长，其中公寓上涨23.6%。

尽管房价涨势凶猛，但菲律宾首都马尼拉核心区域如Ortigas的房价仍然只在3-3.5万/平左右，远低于国内的一线城市。

而决定马尼拉楼市价格的根本原因，仍然是房地产市场的供需关系。

作为菲律宾的首都，马尼拉面积仅638平方公里，但有着2400万人口，人口密度达到3.8万人/平方公里，是上海的10倍。

同时，马尼拉掌握着菲律宾绝大多数的资源，同时也吸引了众多菲律宾优秀的人才。据菲律宾官方预测，到2050年首都大马尼拉预计将拥有至少3500万常驻人口。

与不断上涨的人口相反的是，马尼拉地区可开发的土地正在不断减少，核心区域优质住房越发难觅。由于需求旺盛，马尼拉地区2019年推出的大多数优质住宅物业已经售罄。

另一方面，菲律宾土地是私有制的，土地不能随便开发，就算是拆迁重建也要经过100%的居民同意才可以。土地资源的减少加上重建的困难，使得菲律宾首都马尼拉的房产越来越稀缺。

2020年，马尼拉核心地段预计完工新公寓约14720套。而根据菲律宾官方的预计，到2030年菲律宾住房缺口将达到1200万套，其中有450万套都集中在马尼拉大都会。整体市场供不应求，从而导致房价不断升高。

与不断上涨的房价相匹配的，是马尼拉高额的租金回报率。在东南亚主要城市中，菲律宾马尼拉的租金回报率也一直位居前列。

因为马尼拉土地有限，人口聚集和办公空间需求的不断增加，使得公寓和办公物业的租金不断攀升。这里的租金回报率，轻轻松松都可以达到5-7%，排名亚洲第一，核心区域的公寓租金回报率更高，达8-10%。

而马尼拉三大黄金CBD马卡蒂、BGC和Ortigas是马尼拉最核心的区域，这里的租金也更高。据悉，三大CBD之一的Ortigas公寓租金已经达到1600比索/平，一套30平的小公寓月租金高达6700元！

菲律宾马尼拉正在悄悄地经历房价的飞速上涨，就像15年前的北上广深。

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