房產一直是資產配置中的剛性需求，從個人投資者到大型企業，都或多或少在房產領域有一定的投資。

在國人的意識裏，房產是一個穩賺不賠的投資模式。和虛無的股票、證券、期貨相比，房產實實在在存在的。

一個北京或上海的普通老阿姨，可能就同時手握3套房產，每年靠租金收入完全滿足生活需要。

但海外房產怎麼就成了投資領域的剛性需求？

近兩年，對於國內投資者而言，日子很不好過。2015年以後新一輪房價上漲，在2017年政府的一紙“限購令”下戛然而止；18年股市再次迎來一輪“崩盤”；中美貿易戰讓國內經濟下行壓力不斷增大........放眼國內，理想的投資方式已經鳳毛麟角。

有些想去海外市場的國內的投資者，發現海外市場更加複雜，資產種類龐雜，加上語言障礙，缺乏專業知識和專業人士指導，極易落入陷阱。

而相比股票、期貨、國際匯率等投資形式，海外置業“玩法”相對要簡單許多。而且海外房產擁有一些“獨有特點”，讓它相比國內房產投資更有優勢。

海外房產有哪些“獨有特點”？

房屋產權

中國房子的產權一般為40年、50年、70年，而購買海外房產，購房者一般享有至少90年的產權，大多數都是永久產權。

首付比例

中國房產首付占全款的比例至少在35%（實際占比50%左右），而海外房產首付金額占比從0%-50%不等。

法律保障

在中國，購房者自行就可以購買房產，一般不會自帶律師。而在海外，購買房產需要律師的全程介入，保障買家的權利和規避掉了很多風險。

租金回報

國內房產的租金回報多數在2%以內。海外房產，比如菲律賓馬尼拉、泰國曼谷，租金回報多數都在6%以上。

得房率

國內房產說的都是建築面積，大多數還都是毛坯房，海外房產說的室內使用面積，且交房標準都是精裝修，有些還帶傢俱包。

海外房產在哪些方面滿足了投資者需求？

整體上，除了自住這樣的基礎需求，海外置業能在教育、資產配置、對沖單一貨幣風險、純投資理財、傳承、稅務規劃等方面發揮作用。

據統計，在選擇海外置業的高淨值人群中，自住、移民目的現在已經屈居第三，投資和子女教留學教育成為最重要的兩個目的，二者占比分別約為75%和56%。

這些置業需求和目的的出現，與海外置業的主要作用是分不開的。

具體來說，配置海外置業的作用體現在：

分散單一貨幣的風險

股神巴菲特說過，投資最基本的三條規則：第一，保住本金；第二，保住本金；第三，時刻牢記前兩條。

高淨值人群進行全球資產配置、優化投資組合，主要目的就是分散單一投資配置和單一市場配置帶來的風險。當風險降臨，某一籃子雞蛋的損失可以通過其他籃子裏的盈利來彌補，這就是風險對沖，最大化的抗跌保值。

完成“分散風險”第一步後，初始本金能夠相對安全地實現最大化積累。接下來投資者需要考慮的是如何從海外房產配置中獲取收益。

房屋增值及租金收益

大部分東南亞國家比如泰國、菲律賓，不實行“限購限貸”政策，這為房產投資者提供了施展拳腳的舞臺。

通過投資海外房產，獲得可觀的房產增值收益。同時，也可以將房子出租，獲取租金收益。

以房生房

巴菲特曾說過：“人生就像滾雪球，同樣財富也需要滾雪球”。

投資海外房產同樣可以滾雪球。在核心地帶購買一套具備升值潛力的優質房產，購房者利用未來房產升值部分，投資下一套房產的首付，第二套房產如上操作，實現“房產的裂變”。

以房養老

以房生房，到了年老之時擁有多套海外房產，而且通過租金早已還清貸款。以後每月產生的租金就相當於給自己發養老金。

等於花很少部分的錢提早給自己買了一份養老保險，老有所依。

而且，如果是海外旅遊地區房產，還能每年去自己的房子裏度假，享受一下異域環境，豐富退休生活。

候鳥式養老自住

隨著全球化進程步履的加快，人們對退休後的居住地有了越來越多的選擇。

以前常有北方人冬季去海南養老，如今養老的選擇不僅局限於國內，海外養老的熱潮逐漸興起。

國外養老有著諸如基礎設施建設完善、醫療體系相對健全、季節性疾病預防、環境氣候適宜等優勢，更能適合對養老條件有追求的退休老人。

以房養學

留學生海外求學，“住”是一個要解決的大問題，房租年租金是一筆不小的支出。但是，“以房養學”就能讓留學生既解決了“住”又解決了“學”。

比如家長在學校所在城市購買房產，其中一間留給孩子用，將其他房間出租。

利用房屋租金去償還部分貸款，剩餘的作為孩子生活費的一部分。等孩子學成回國的時候把房子賣出，這年的升值部分完全可以覆蓋在外留學期間的費用。

資產傳承

對於高淨值人群來說，購買海外房產除了投資和自住，最看重的便是“資產傳承”。海外房產一般都具備永久產權，意味著購房者購置的房產具備傳承性，可傳承給後代。而且不少東南亞國家，無遺產稅，房屋可世代繼承。

稅務規劃

海外房地產作為非金融類資產，不在CRS披露的範圍內，有效可規避CRS。另外，國內購房者的個人資訊亦會受到隱私保護，不會公開曝光。

海外房產從最初的自住功能到今天的資產配置功能，其重要性已逐漸被投資者所認知。伴隨著人們來自“教育”、“稅務”、“自住”等各種需求的增長，海外房產更像是資產規劃的“優惠套票”，滿足購房者的多重需求。

海外房產正是因為滿足當下主流投資群體的各種需求，成為投資者剛需。